Deme dos

Miami: afirman que este es el momento para invertir en viviendas y ganar con el crac Expertos del mercado de real estate reconocieron que los precios cayeron hasta 50% y que algunas zonas cotizan a u$s1.400 el metro. Por otro lado, los inversores anticipan que el derrumbe global ya tocó un piso y apuestan a la recuperación. Los beneficios llegarían al ladrillo
Golpeado por la peor tormenta económica en setenta años, el mercado inmobiliario de Miami vuelve a dejar a la vista un combo de oportunidades aptas para argentinos. Los precios en zonas como Brickell, Bal Harbour, Aventura y Sunny Isles presentan depreciaciones en cuanto a precios que en algunos casos alcanzan al 50 por ciento.


A eso habría que sumarle, según aseguran distintos actores del sector, una serie de argumentos que permiten visualizar una mejoría en el escenario comercial de esa ciudad. Así, las proyecciones de altos retornos de la inversión en el mediano plazo, la baja del 40% en los productos Premium y la reducción del inventario se combinan en un cóctel que, sostienen desarrolladores y brokers, reaviva las bondades de Miami como destino de capitales.Conclusiones de ese tenor fueron arrojadas durante el reciente seminario que, orientado a analizar las posibilidades de inversión en esa ciudad estadounidense, organizó Reporte Inmobiliario. “Se está dando una ecuación de precios que en muchos casos incluso están iguales que a principios de 2008. De ahí que ya se esté dando un 2009 marcado por players internacionales que compran y, en simultáneo, propiedades a un valor menor que su reposición”, sostuvo Sandra Tournier, directora de la consultora Polaris Real Estate.
DepreciaciónFernando De Núñez, ejecutivo de la desarrolladora Fortune International, coincidió con Tournier. “Vemos, de a poco, un incremento en el número de transacciones, pero con precios muy inferiores a años anteriores”, comentó.A modo de ejemplo, De Núñez mencionó a IVY, un proyecto de 489 condominios de lujo que, emplazado en Miami River, fue lanzado a una cotización de u$s1.000 el metro cuadrado (u$s295 el pie) y hoy ostenta un valor de u$s612 el metro cuadrado (u$s180 el pie).
Dicha postura encontró apoyo en Daniel Mintzer, de la firma G&D Miami, quien definió a los valores como “pulverizados”, y destacó la existencia de una “sobreoferta de productos”.“En Miami se consigue, en algunas zonas, el metro cuadrado a 1.400 dólares. Lo particular es que ese mismo precio hoy se encuentra en Villa Crespo, Buenos Aires. Con las notorias diferencias entre Estados Unidos y la Argentina, claro”, ilustró.En esa dirección, De Núñez argumentó que “en el mercado residencial se nota que ha disminuido la incertidumbre política”."Sabemos cómo es el rescate del sistema financiero y que Obama tiene voluntad política para sacar adelante las finanzas. Los financistas bajaron la volatilidad, dejaron de estar en pánico. Ahora se pueden tomar decisiones”, amplió.
El ejecutivo comentó que en Miami incluso se estaría dando la recuperación de las compras de primera vivienda. “Además estamos muy por debajo de los valores de reposición: eso hace las ventas más atractivas”, dijo.Otra variable a destacar, según De Núñez, es la leve recuperación del financiamiento. “Si bien las transacciones fueron cash en el primer trimestre, ya hay financiamientos de hasta el 60% a través de algunos planes. El préstamo hoy existe. Hay financiación para entrar”, aseguró.Consultado respecto de los montos adecuados para concretar una compra en Miami, el ejecutivo de Fortune International sostuvo que los desembolsos “siempre pueden ser variables”, aunque reconoció que “la base de lo que se invierte siempre parte de la rentabilidad anual que busca la mayoría de la gente”.“Existen productos que parten de los u$s50.000 la unidad, pero lo cierto es que un condominio de lujo razonable, con piscina, supera los u$s500 el metro cuadrado”, afirmó.Y añadió: “Considero que contar con entre 150.000 y 200.000 dólares es un buen valor para concretar una entrada”.
Tenencia Acorde con el potencial interés que los bajos precios despiertan a los inversores extranjeros, Raúl Fratantoni, abogado del estudio Allende & Brea, se refirió a cuestiones legales vinculadas con la posesión de inmuebles en Estados Unidos.“Tener un inmueble a título personal para un extranjero que no reside en EE.UU. puede resultar inconveniente por algunos aspectos. Hay cuestiones como el impuesto hereditario, que grava activos a una tasa que va del 15 al 48 por ciento”, destacó.Pero, de acuerdo a Fratantoni, incluso el impuesto hereditario puede eludirse. “Si la tenencia es de una sociedad extranjera, entonces ahí el régimen no tiene alcance. Un impuesto que sí grava cualquier operación es una retención del 10% aplicable al momento de transferir el inmueble”, dijo.Respecto de la confidencialidad, el abogado comentó que el beneficio “está disponible para las sociedades, pero no en el caso del título personal”.
Cuestión de mantenimientoUn elemento a tener en cuenta al momento de optar por una propiedad en Miami es, sin dudas, el costo mensual de mantenimiento. En ese punto, los valores pueden alcanzar los u$s1.500 para las propiedades consideradas “top” (departamento de 350 metros cuadrados en Bar Harbour o South Beach), según algunos especialistas.Para viviendas más chicas, menos lujosas, o más alejadas de las zonas de la alta demanda, el costo puede bajar a la mitad.Victoria Brunacci, de MLR Realty, aclaró al respecto: "Los costos de mantenimiento anualizados varían mucho entre las diferentes zonas de Miami y son fáciles de consultar por la web, lo que hace que muchas personas puedan hacerlo desde Buenos Aires". "Tal como sucede en la Argentina con las expensas, los valores son anualizados. En general, los argentinos que están comenzando a comprar evalúan la conveniencia de adquirir un inmueble para luego rentarlo. Ése es básicamente el tipo de inversión que se está haciendo".
A modo de ejemplo, Andrés Leiser, de Constec Realty, detalló: "Si te toma un condominio de 300 mil dólares con dos habitaciones, dos baños, living y cocina, que tiene unos 90 m2, los costos de mantenimiento por mes ascienden a 600 dólares, o unos 7.200 dólares anuales en promedio"."A esta cifra, hay que sumarle alrededor de 4.000 ó 4.500 dólares anuales de impuestos que por supuesto son obligatorios. Posteriormente, se puede optar por un seguro, por fuera del que ya tiene el condominio, que puede tener un valor aproximado de u$s1.500 anuales", concluyó.Patricio Eleisegui©iProfesional.com